Asunto-osakeyhtiölain muutokset tulivat voimaan 1.10.2026. Uudistus vaikuttaa muun muassa häiriötilanteiden käsittelyyn, osakkaiden tiedonsaantiin ja kunnossapitovastuisiin. Taloyhtiöiden arjessa keskeiset muutokset voidaan jakaa viiteen kokonaisuuteen.
Hallituksen ja isännöinnin kannattaa viimeistään nyt tarkistaa, vastaavatko yhtiön toimintatavat uusia säännöksiä. Samalla on käytävä läpi yhtiöjärjestys, sillä siinä voidaan joissakin asioissa poiketa lain mukaisesta vastuunjaosta.
Lyhytaikaisen vuokrauksen haitat
Lyhytaikainen vuokraus on edelleen mahdollista. Taloyhtiö voi kuitenkin tietyin edellytyksin ottaa huoneiston hallintaansa, jos vuokrauksesta aiheutuu yhtiölle tai osakkaille tavallisesta asumisesta poikkeavia lisäkustannuksia tai muuta haittaa.
Kyse voi olla esimerkiksi toistuvista häiriöistä tai ylimääräisistä siivous- ja korjauskuluista. Haitan on oltava vähäistä suurempi, ja sen yhteys kyseiseen huoneistoon on pystyttävä osoittamaan.
Huoneiston toisen henkilön käyttöön antaneella osakkaalla on oltava tarvittavat tiedot käyttäjästä. Yhtiö voi pyytää tietoja perustellusti, esimerkiksi vahingon tai häiriön selvittämiseksi.
Huoneiston hallintaanotto
Hallintaanoton perusteita täydennettiin. Perusteena voi olla esimerkiksi terveyden tai järjestyksen säilyttämiseksi tarpeellisen velvoitteen rikkominen tai häiritsevään elämään rinnastuva erittäin painava syy.
Hallintaanotto tarkoittaa, että huoneisto siirtyy määräajaksi taloyhtiön hallintaan. Omistusoikeus säilyy osakkaalla. Päätöksen tekee yhtiökokous, ja hallintaanotto voi kestää enintään kolme vuotta.
Hallintaanotto edellyttää riittävää näyttöä sekä lain mukaista varoitusta ja päätöksentekoa. Varoitus ja päätös voidaan tietyin ehdoin antaa tiedoksi myös sähköisesti. Pelkkä sähköpostin lähettäminen ei kuitenkaan riitä varmistamaan asianmukaista tiedoksiantoa.
Osakkaan tiedonsaantioikeus
Osakkaalla on oikeus saada viipymättä jäljennös yhtiöllä olevasta omaa huoneistoaan koskevasta asiakirjasta, jolla on merkitystä huoneiston käytön, kunnossapidon, kustannusten tai osakkaan oikeuksien ja velvollisuuksien kannalta.
Tällainen asiakirja voi olla esimerkiksi huoneiston kosteusvaurion tutkimusraportti tai korjausta koskeva selvitys. Oikeus ei tarkoita pääsyä kaikkiin taloyhtiön asiakirjoihin tai muiden huoneistojen tietoihin.
Tietosuoja on huomioitava, eikä jäljennöstä saa antaa, jos siitä aiheutuisi yhtiölle olennaista haittaa. Jäljennöksestä voidaan periä hallituksen vahvistama kohtuullinen maksu.
Huoneistoon pääsy
Hallituksen jäsenellä, isännöitsijällä tai heidän valtuuttamallaan henkilöllä on oikeus päästä huoneistoon esimerkiksi tarpeellista kunnon tarkastusta tai kunnossapitotyötä varten. Käynnistä sovitaan lähtökohtaisesti osakkaan ja huoneiston haltijan kanssa.
Jos aikaa ei saada sovittua heistä johtuvasta syystä, käynti voidaan tietyin ehdoin toteuttaa ilmoitusmenettelyllä. Ajankohdasta on ilmoitettava etukäteen ja vastaamiseen varattava riittävästi aikaa.
Muuna kuin sovittuna ajankohtana tehdystä käynnistä jätetään huoneistoon ilmoitus, jossa kerrotaan käynnin syy, ilmoittajan nimi ja yhteystiedot. Jokaiselle käynnille on oltava laissa tarkoitettu peruste.
Kunnossapitovastuu ja kustannusten jakaminen
Lakimuutos täsmentää sekä korjausvastuita että tiettyjen hankkeiden kustannusten jakamista. Vastuut on aina tarkistettava myös oman taloyhtiön yhtiöjärjestyksestä.
Ikkunat ja osakkaan muutostyöt
Ikkunat kirjattiin nimenomaisesti taloyhtiön kunnossapitovastuulle rakenteiden, eristeiden ja perusjärjestelmien ohella. Huoneistoissa olevat altaat eivät kuulu yhtiön vastuulle.
Osakas vastaa lähtökohtaisesti teettämänsä muutostyön kunnossapidosta ja siitä yhtiölle myöhemmin aiheutuvista ylimääräisistä kunnossapitokuluista. Pelkkä remontin hyväksyminen ei siirrä kunnossapitovastuuta taloyhtiölle.
Uudistusten ja latauspisteiden kustannukset
Vain tiettyihin huoneistoihin kohdistuvan ja niitä hyödyttävän uudistuksen merkittäviä toteutus- ja kunnossapitokuluja voidaan laissa säädetyin edellytyksin periä hyötyvien huoneistojen osakkailta. Hissien kustannuksiin sovelletaan omia säännöksiä.
Sähköautojen latauspisteiden merkittävät kustannukset voidaan tietyin ehdoin jakaa tasan uudistuksesta hyötyvien huoneistojen kesken, jos yhtiöjärjestyksessä ei ole sopivaa vastikeperustetta.
Muistilista taloyhtiön hallitukselle
Käykää yhdessä isännöinnin kanssa läpi seuraavat asiat ja sopikaa tarvittavista päivityksistä:
- Häiriöiden käsittely: miten ilmoitukset, tapahtumat ja ylimääräiset kustannukset kirjataan?
- Hallintaanotto: ovatko varoituspohjat, tiedoksiantotavat ja yhteystiedot ajan tasalla?
- Asiakirjapyynnöt: kuka vastaa pyyntöihin ja huolehtii tietosuojasta?
- Huoneistokäynnit: ovatko ilmoitukset ja käyntien kirjaaminen kunnossa?
- Kunnossapitovastuut: vastaavatko vastuunjakotaulukko ja remonttiohjeet lakia sekä yhtiöjärjestystä?
- Hankkeiden kulut: onko kustannusten jakaminen selvitetty ennen päätöksentekoa?
- Osakasviestintä: mitä muutokset tarkoittavat oman taloyhtiön osakkaille ja asukkaille?
Vakka Isännöinnissä autamme hallitusta arvioimaan lakimuutoksen vaikutuksia ja päivittämään taloyhtiön toimintatavat yhdessä.
Usein kysyttyä lakimuutoksesta
Kieltääkö lakimuutos lyhytaikaisen vuokrauksen?
Ei. Taloyhtiö voi kuitenkin puuttua siitä aiheutuviin vähäistä suurempiin haittoihin lain edellyttämällä tavalla.
Pitääkö kaikkien taloyhtiöiden muuttaa yhtiöjärjestystään?
Muutos ei automaattisesti edellytä yhtiöjärjestyksen muuttamista. Sen määräykset on kuitenkin hyvä tarkistaa yhdessä isännöinnin kanssa.
Voiko hallitus yksin päättää huoneiston hallintaanotosta?
Ei. Hallintaanotosta päättää yhtiökokous lain mukaisen menettelyn jälkeen.
Viralliset lähteet
